Deutschland ist im Bauboom und Immobilienfieber. Immer mehr Menschen wollen in den eigenen vier Wänden wohnen oder kaufen Häuser und Wohnungen, um sie zu vermieten. Die Gründe sind vielfältig. So haben viele Bürger Angst vor Altersarmut. Angesichts sinkenden Rentenniveaus, steigender Sozialbeiträge und schwächelnder Sparzinsen nicht unberechtigt. Fakt ist: Die gesetzliche Rente wird definitiv nicht ausreichen, um den gewohnten Lebensstandard im Alter zu halten. Gleichzeitig bringen Festgeldanlagen oder festverzinsliche Wertpapiere wie Staatsanleihen mit gutem Rating und somit hoher Sicherheit seit Jahren kaum noch Zinsen.
Immobilie als Schutz vor Altersarmut?
Eine Immobilie gibt ein Gefühl von Schutz und Sicherheit. Obendrein bieten die aktuellen Niedrigzinsen beste Voraussetzungen für den Kauf einer Immobilie. Kein Wunder, dass immer mehr Deutsche für ihre Altersvorsorge statt auf den Vermögensaufbau mittels einer privaten Rentenversicherung auf das Eigenheim setzen. Bei dieser Kapitalanlage gilt es allerdings, einen kühlen Kopf zu bewahren. Ohne Zweifel verspricht „Betongold“ Mietfreiheit oder Mieteinnahmen und erkleckliche Wertsteigerungen. Allerdings sollte dieses Investment gut überlegt und geplant sein. Denn der Immobilienkauf ist nicht der einfachste Weg, Geld anzulegen, sondern ein Engagement, das viel Kapital über einen langen Zeitraum bindet. Tatsächlich hat Deutschland immer noch Nachholbedarf beim Immobilieneigentum. In Frankreich oder den Niederlanden leben mehr als 65 Prozent der Bürger in den eigenen vier Wänden. In Deutschland sind es gerade einmal 52 Prozent. Das hat historische Gründe, hängt aber auch mit dem hohen Bau- und Preisniveau hierzulande zusammen. Vor allem in begehrten Großstadtlagen sind in den vergangenen Jahren die Immobilienpreise extrem in die Höhe geschossen. Und in vielen Fällen ist das Ende dieser Fahnenstange noch längst nicht erreicht. Marktforschungsinstitute und Maklerunternehmen beobachten weiterhin anziehende Preise. Das gilt vor allem für besonders gute Lagen. Aber auch mittlere und einfache Lagen, die lange ein Schattendasein führten, gewinnen nach Analyse von Experten an Attraktivität. Die große Nachfrage nach Wohnraum macht sich auch in höheren Mietpreisen und damit in steigenden Renditen für Vermieter bemerkbar - vorausgesetzt, die Finanzierung stimmt.
Gute Rendite dank niedriger Kreditzinsen
Zurzeit werden die hohen Preise noch durch das extrem niedrige Zinsniveau kompensiert, welches eine Kreditfinanzierung zu günstigen Konditionen ermöglicht. Doch dies wird nicht ewig währen. Inzwischen steigen die Kreditzinsen – wenn auch moderat – bereits wieder an. Anleger sollten sich also sputen, bevor sowohl Zinsen als auch Preise noch größere Höhen erklimmen, und sich rechtzeitig ein günstiges Darlehen sichern. Damit sich die Renditeerwartungen erfüllen können, müssen vor allem die Finanzierungsmodalitäten klug ausgetüftelt sein. Kaum ein Haus-oder Wohnungskäufer ist in der Lage, den in der Regel sechsstelligen Betrag als Bargeld auf den Tisch zu legen. Es gilt also, eine möglichst optimale Kombination aus Eigenkapital und günstigem Darlehen zusammenzustellen.
Mit kompetenter Beratung erfolgreich zum Eigenheim
Der Immobilienkäufer sollte sich darüber im Klaren sein, was für ihn sinnvoll ist und was er sich auf Basis seiner aktuellen und künftigen Einkommens- und Vermögenssituation leisten kann. Kompetente Beratung ist dabei zwingend erforderlich. Die Kalkulation der Kosten und des daraus resultierenden Finanzierungsbedarfs erfordert im Allgemeinen einen kompetenten Fachmann. Schließlich gibt es einiges zu bedenken: So reicht es bei einer Immobilie, die vermietet werden soll, nicht wenn die Mieteinahmen die Darlehensrate decken. Von der Miete müssen, je nach Alter und Zustand des Objekts circa 25 Prozent für Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Allerdings können Zinszahlungen, Instandhaltung und Aschreibungen bei vermieteten Objekten steuerlich geltend gemacht werden. Vor diesem Hintergrund ist es sinnvoll, den Rat eines Steuerberaters einzuholen. Hilfreich kann auch ein unabhängiger Vermögensberater sein. Dieser analysiert und erkennt die wirtschaftliche Situation des Käufers und kann abschätzen, welches Immobilieninvestment am besten zu ihm passt.
4 Bausteine für das Eigenheim: Was Immobilienkäufer beachten sollten:
Aktuelle Chancen nutzen: Bausparverträge haben trotz Zinstiefs nichts an Attraktivität verloren. Im Gegenteil: Die Zinsen werden schließlich irgendwann wieder steigen. Mit einem Bausparvertrag lassen sich schon jetzt günstige Zinsen für die Zukunft sichern. Zudem sind bei einem Bauspardarlehen Sondertilgungen jederzeit und unbegrenzt möglich. Und es begnügt sich – anders als bei Bankdarlehen – mit einer nachrangigen Absicherung im Grundbuch.
Immobilie selbst begutachten: Kaufwillige sollte nur Objekt erwerben, das persönlich besichtigt wurde und das in einer Gegend liegt, deren Attraktivität und Preissteigerungspotenzial gut einzuschätzen ist. Ein unabhängiger Vermögensberater kann dabei behilflich sein. Wichtig: Dieser sollte Kontakt zu verschiedenen Bankpartnern haben, welche dann eine Wertermittlung durchführen können.
Kosten mindern Steuern: Immobilienkäufer sollten für die Finanzierung immer eine Gesamtrechnung inklusive aller – auch potenzieller künftiger – Kosten aufstellen. Nicht zu vergessen, dabei unvorhergesehene Schwierigkeiten wie mögliche Mietausfälle bei Renditeobjekten einbeziehen. Bei vermieteten Objekten sind Darlehenszinsen und einige der Betriebskosten steuerlich betrachtet Betriebsausgaben und können geilend gemacht werden.
Hilfe bei der Finanzierung in Anspruch nehmen: Die Wohnimmobilien-Richtlinie der EU erschwert beispielsweise seit 2016 den Zugang zu Darlehen. Ein unabhängigen Vermögensberater kennt die gesetzlichen Regelungen und die Marktsituation und steigert die Chancen auf ein günstiges Darlehen.
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